Acheter un bien immobilier en France en 2023 (quand on habite aux Etats-Unis)

Différences culturelles

Lorsque l’on pense construction d’un patrimoine en France, on pense achat de biens immobiliers. Cette idée est renforcée par plusieurs solutions de montages immobiliers français qui permettent d’économiser en impôts (Pinel, Scellier, Borloo-Robien…). Malheureusement, ils ne sont pas disponibles pour les non-résidents.

Se construire un patrimoine en tant que résident américain est différent et demande un changement de manière de penser. La construction d’un patrimoine et d’une stratégie financière aux États-Unis ne doit pas seulement passer par l’immobilier, mais doit comprendre un mélange d’immobilier et d’investissements sur les marchés financiers. En effet, les comptes fiscalement avantageux ici sont essentiellement liés aux marchés boursiers (401k, IRA, Roth IRA, etc.). Il est donc important de commencer par cet aspect-là.

Une fois que votre situation fiscale aux États-Unis est optimale, vous pouvez étudier un achat immobilier en France et voilà quelques éléments pour vous aider dans votre réflexion…

Acheter pour soi-même ou investir

Avec mes clients, je fais toujours une distinction entre acheter pour un investissement « pur » et acheter pour soi que ce soit une résidence principale ou un pied à terre.

Un investissement immobilier pur ne devrait jamais inclure de sentiments dans le processus d’achat. La décision d’investir dans l’immobilier ne devrait jamais être fondée sur l’envie ou non d’y habiter. La décision doit être basée sur la rentabilité du bien, le TRI “Taux de Rentabilité Interne”.

L’une des erreurs les plus courantes que je vois chez mes clients, est d’acheter un investissement immobilier comme ils achèteraient leur propre propriété et vice-versa.

Quelle que soit la raison, l’achat d’une propriété doit se faire dans le contexte plus large de votre paysage financier global. Je recommande généralement de ne pas dépenser plus de 30% de vos liquidités dans un investissement immobilier. Ces 30% correspondent à l’apport. Si vous avez $100,000 à investir, vous pouvez faire un projet à $300,000 ou plus en France. Mais avant de commencer ce type de projet, assurez-vous que vous optimisez fiscalement votre situation aux États-Unis. Si vous gagnez $10,000 de revenus en France, mais que vous payez $10,000 d’impôts aux États-Unis « en trop », votre investissement ne vous rapporte rien.

En outre, ce type de projet prend plusieurs mois à monter en France donc il faut être patient. Un projet immobilier n’est pas un mauvais investissement, mais il peut être compliqué émotionnellement quand des problèmes avec l’appartement apparaissent : dégâts des eaux, travaux, etc. En outre, ce n’est pas un investissement liquide et trouver des locataires peut s’avérer difficile. Ce n’est pas un investissement que je recommande en premier lieu, car il est plus intéressant de maximiser les comptes retraite ici aux États-Unis.

L’acquisition d’une propriété avec le projet d’y vivre soit à un moment donné dans le futur, soit quelques fois par an, ne doit pas être considérée comme un investissement pur. Ce type d’achat implique un certain niveau d’émotion ; il faut au minimum aimer la propriété et être prêt à y vivre. En revanche, acheter maintenant avec l’objectif de vivre dans la propriété dans 10 ou 20 ans n’est probablement pas une bonne idée, car de nombreuses choses peuvent changer en 10 ou 20 ans !

Dans tous les cas, je vous conseille de demander l’aide d’un professionnel en France pour les recherches et le financement. Je travaille avec un partenaire en France www.epargneplurielle.fr qui travaille avec les expatriés. Vous pouvez les contacter de ma part – Oui Financial ne reçoit pas de commissions d’Epargne Plurielle –

Financement

Il est avantageux de financer votre bien via un prêt immobilier en France (taux d’intérêt commençant à 3.5/4% sur 20 ans ( Juin 2023). Vous aurez besoin d’un apport compris entre 20 et 30% et ce n’est pas aussi difficile que vous pourriez le penser.

Voici une liste des institutions financières qui prêtent de l’argent aux «US Persons». Attention, cette liste date de quelques années, mais la plupart des banques listées prêtent toujours. Mes clients qui n’ont besoin que d’un financement et préfèrent rechercher un bien immobilier par eux-mêmes passent par www.cartefinancement.com. Même si Oui Financial ne reçoit pas de commissions de leur part, vous pouvez toujours leur dire que vous avez vu leur nom ici.

Vous ne pourrez pas financer un bien immobilier en France avec un prêt aux États-Unis. Ce n’est, de toute façon, pas très intéressant, car les taux d’intérêt aux États-Unis sont de 6 à 7% (juin 2023)

Volatilité du marché immobilier en France

Le marché français / européen est généralement moins volatil que le marché immobilier américain. Cela est dû, en partie, aux règles applicables aux locataires qui sont plus strictes en France qu’aux États-Unis. Une autre raison est que les Français ne perdent pas leur emploi aussi facilement qu’aux États-Unis et sont globalement plus protégés.

Si vous hésitez entre un investissement immobilier aux États-Unis ou en France, il est probablement moins risqué d’investir en France mais potentiellement moins rentable.

Impôts

Vous paierez des impôts en France sur les revenus locatifs (entre 37,2% et 47,2%), mais vous ne paierez pas d’impôts aux États-Unis au niveau fédéral soit via un crédit d’impôt, soit via la déduction des frais de votre bien et sa dépréciation. Les États américains n’ont pas de traité avec la France, vous devrez donc aussi potentiellement payer des impôts au niveau étatique. Consultez un comptable franco-américain pour en savoir plus.

Comme mentionné précédemment, les possibilités d’optimisations fiscales sur l’immobilier en France sont moins nombreuses pour les non-résidents. Si vous achetez un bien immobilier en France, la seule chose à faire du point de vue fiscal est de le louer meublé (LMNP – Location meublée non-professionnelle) ou un achat en nu-propriété. Vous pourrez amortir la valeur de votre bien, déduire certaines dépenses et payer peu ou pas d’impôts en France et aux Etats-Unis.

Rentabilité

Avant d’investir dans une propriété, assurez-vous de bien comprendre la rentabilité de celle-ci. C’est un calcul que je fais avec mes clients. Cela devrait inclure le coût de votre prêt immobilier, les frais de notaire, les taxes locales, l’assurance, l’entretien, les autres coûts, les revenus (loyer, taux d’occupation, frais de gestion, l’appréciation de la valeur (en général 3% par an), la durée de détention, etc). C’est le TRI (Taux de Rendement Interne) de votre investissement qui est important et pas simplement loyers divisés par la valeur d’achat. Voilà un calculateur que j’utilise avec mes clients pour calculer une « vrai » rentabilité. https://www.calculator.net/rental-property-calculator.html

À l’heure où j’écris ces lignes (juin 2023), vous pouvez avoir autour de 5%+ de retour sur investissement quasi sans risque aux États-Unis (High yield savings account, investissements à très court terme, etc.). Oui Financial propose ce type d’investissement. Ce sont des investissements qui ne sont pas liés aux marchés financiers. Que les marchés baissent ou pas, ça ne change rien. Suivant l’investissement, les 5% peuvent être des revenus (savings account) ou des plus-values (Oui financial). Il faut donc que votre investissement rapporte au moins 5%+ après frais pour que ça vaille le coup, financièrement, de faire ça.

Transmission du patrimoine

Attention à ne pas oublier, la transmission du patrimoine. Que vous soyez résident américain ou pas, de nationalité américaine ou pas, votre patrimoine immobilier en France sera soumis à loi sur les successions françaises. Vous pouvez transmettre jusqu’à 100 000 euros par adulte par enfant sans taxation. Après ça, c’est entre 5 et 45%. Aux États-Unis, en tant que résident américain, la limite est de $13M par personne. Vous pouvez donner à n’importe qui jusqu’à $13M sans impôts !

Je rencontre souvent le problème de français qui hérite d’un patrimoine immobilier important en France et doivent revendre une partie des biens immobiliers pour payer la succession donc pas forcément au bon moment et potentiellement dans l’urgence.

Il est important de prendre les dispositions nécessaires pour limiter et l’imposition, et avoir suffisamment de liquidité pour payer la succession. Un des moyens de limiter l’imposition est de faire des donations (nu-propriétés ou SCI) tous les 15 ans (limité à 100 000 euros/adulte/enfant). Consulter un notaire en France pour faire les démarches nécessaires.

D’autres choix qu’une propriété en dur mais toujours dans l’immobilier ?

Il existe une alternative moins connue qui consiste à acheter des parts de plusieurs propriétés. Cela s’appelle REIT (Real Estate Investment Trust) aux États-Unis, l’équivalent des SCPIs (Société Civile de Placement Immobilier) en France.

Un REIT vous permet d’acheter des parts de plusieurs propriétés. C’est un moyen bon marché de diversifier son patrimoine immobilier et vous n’avez pas la complexité d’avoir à gérer le bien vous-même. Tout est inclus dans le prix de la part des REIT et vous recevrez une partie de plusieurs loyers et les bénéfices de l’appréciation des biens. Parce que vous possédez plusieurs propriétés, si certains locataires ne paient pas leur loyer pour un bien spécifique, vous percevrez toujours le loyer des autres propriétés. Les revenus d’une REIT sont taxés comme salaire et l’appréciation des parts comme plus-value au moment de la vente de celles-ci. Attention, c’est un investissement qui peut être peu liquide et votre argent peut être bloqué 3 à 5 ans. Il sera difficile, voir impossible de faire un projet de SCPI en France et peu intéressant au niveau fiscal, car taxé au minimum à 37.2% voir 47.2% (suivant les montants). Des SCPIs européennes sont possibles, mais entraîne pas mal de paperasse. Les REITs aux États-Unis sont accessibles à partir de sommes très petites, mais attention, ce type d’investissement est moins régulé que les marchés financiers donc même si c’est de l’immobilier, il est possible de perdre de l’argent.

Pour conclure, je ne suis pas contre investir dans l’immobilier, mais financièrement parlant, ce n’est probablement pas la meilleure idée en ce moment avec les taux en hausse et la possibilité d’avoir 5% quasi sans risque et liquide ici. Dans tous les cas, un investissement immobilier (en France ou aux États-Unis) se met en place dans un contexte plus global d’étude de patrimoine et de calcul de rentabilité du bien en question.

N’hésitez pas à bloquer mon calendrier pour discuter gratuitement de votre situation particulière et de votre patrimoine global. Attention, si votre question ne concerne que l’achat d’un bien immobilier, merci de ne pas prendre rendez-vous, mais de me poser la question directement par email sur info@ouifinancial.com

Guillaume