Acheter son propre chez-soi est souvent un des principaux objectifs financiers de mes clients. C’est aussi une des plus grosses décisions financières qu’un ménage peut prendre. Quels sont les principaux aspects émotionnels et financiers à prendre en compte lorsque l’on fait ce type d’achat ?
Clarifier les raisons de votre achat
Pourquoi voulez-vous acheter une résidence principale ? C’est une question simple, mais qui peut avoir une réponse compliquée.
« J’en ai assez de payer un loyer, c’est comme jeter l’argent par les fenêtres » En réalité, quand on fait les calculs précisément, acheter une résidence principale peut revenir quasiment au même, en termes de frais, qu’avoir un loyer pour le même type de bien dans les grandes villes. Si les closing cost + le remboursement du prêt + les taxes de propriétés + autres dépenses = votre loyer actuel, il n’y a pas d’avantage purement financier à acheter une résidence principale. Si le bien que vous pouvez acheter est bien meilleur que celui que vous avez actuellement alors oui, ça peut valoir le coup de payer un peu plus.
Il n’y a pas de formule magique pour avoir une réponse claire sur louer vs acheter. Un achat immobilier n’est pas forcément une mauvaise décision sauf, bien sûr, si vous ne pouvez pas vous le permettre financièrement.
« Je n’ai pas vraiment de raison, « on » (amis, collègues, parents…) m’a dit que c’était la meilleure chose à faire ». C’est un des cas qui arrive le plus souvent que ce soit verbalisé ou inconscient. La voie traditionnelle stéréotypée est de se marier, d’acheter une maison, d’avoir des enfants et d’avoir un chien (optionnel !). Vos amis, collègues ou parents ne sont probablement pas dans la même situation financière que vous. Attention aux conseils qui partent d’un bon sentiment et qui peuvent être valable d’une manière générale, mais pas forcément valable dans votre cas particulier. D’autant plus si « on » est en France où le marché immobilier est différent de celui des États-Unis.
Enfin, « C’est une manière d’investir mon argent » – voir le point suivant.
Une résidence principale n’est pas un investissement
L’idée de base quand on fait un investissement, quel qu’il soit est la notion de rentabilité. Cet investissement doit vous rapporter quelque chose. Un investissement immobilier ne déroge pas à cette règle. Il rapporte de l’argent de deux manières : les loyers que vous recevez et l’appréciation de votre bien.
Lorsque vous achetez une résidence principale, la rentabilité devient secondaire. En effet, à combien évaluez-vous le fait de vivre chez vous ? Que vos enfants grandissent dans cette maison ? etc.
L’achat d’une résidence principale est donc un achat en grande partie émotionnel et à ce titre, ne devrait pas être considéré comme un investissement classique. Le voir de cette manière vous évitera d’être déçu au moment de la revente si le montant de revente est à peine supérieur ou même inférieur au montant que vous avez payé (sans compter les taxes de propriétés, les réparations et les intérêts du prêt).
Sur le long terme et statistiquement, l’appréciation de votre bien sera au niveau de l’inflation, 3% par an. Bien sûr, si vous avez de la chance et que vous avez acheté au plus bas du marché en 2011 dans une grande ville côtière, votre bien à doublé de valeur. En revanche, si vous avez acheté au plus haut du marché en 2007, vous avez recoupé votre achat une dizaine d’années plus tard.
Il est certain que nous sommes plutôt en 2007 qu’en 2011 en ce moment. Est-ce que ça veut dire que le marché immobilier va chuter ? Aucune idée 🙂 personne ne connaît le futur.
Si vous achetez un bien c’est pour le garder au moins 5 à 10 ans, plus le temps passe, plus la probabilité de faire une plus-value augmente.
La louer quand vous rentrez en France
Que faire de ce bien si vous rentrez en France ? La réponse à cette question pour certains de mes clients est de le louer.
Vous devrez déclarer vos revenus immobiliers aux US et en France. Les impôts que vous payez en France seront déduits de vos impôts américains donc pas de doubles impositions.
En général, il n’y a pas beaucoup d’intérêts à faire ça, car d’une part, ça complique la paperasse et d’autre part, vous ne pouvez pas bénéficier des montages financiers immobiliers français qui vous permettent de réduire votre imposition en France. Bref, vous avez tous les inconvénients d’avoir un bien immobilier sans les avantages. En outre, pourquoi mettre son argent à l’étranger dans un produit imposé alors qu’il existe en France le même type de produit sans imposition ?
Attention, chaque situation est différente et l’achat d’une résidence principale est une décision importante.
N’hésitez pas à bloquer mon calendrier si vous voulez discuter de votre situation particulière.
Votre conseiller,
Guillaume
