Vous avez investi dans l’immobilier locatif, ou vous y pensez sérieusement pour 2025, mais une question revient souvent : vaut-il mieux vendre un bien aux États-Unis ou en France ? Ce troisième volet de notre série sur l’investissement locatif France vs USA vous plonge dans les coulisses de la revente. Car vendre un bien immobilier, ce n’est pas seulement une signature chez le notaire ou un “closing” : c’est une opération fiscale, juridique, stratégique, et souvent émotionnelle. Et quand deux pays sont impliqués, mieux vaut savoir à quoi s’attendre.
États-Unis vs France : vendre un bien vide, deux philosophies opposées
Aux États-Unis, la flexibilité prime. Les baux locatifs sont souvent courts (12 mois, parfois mensuels), et il suffit d’envoyer un préavis écrit pour mettre fin au contrat. En général, un simple courrier 30 à 60 jours avant l’échéance du bail suffit à libérer le bien. Aucune justification n’est nécessaire. Il n’y a ni droit de préemption pour le locataire, ni contrainte légale sur le renouvellement automatique du bail.
En France, c’est l’inverse : les règles sont strictes, encadrées, et protègent en priorité le locataire. Le propriétaire doit respecter la durée légale du bail (3 ans pour une location vide, 1 an pour un meublé), et ne peut donner congé que pour vendre, habiter ou pour un motif légitime. Le préavis est de 6 mois pour une location vide, 3 mois pour un meublé, et doit impérativement être donné à l’échéance du bail. Le locataire bénéficie d’un droit de préemption, ce qui signifie qu’il a la priorité pour acheter le bien au prix proposé.
Concrètement, là où un investisseur américain peut vendre rapidement un bien vide à la fin d’un bail, un investisseur en France doit souvent patienter plusieurs mois, voire années, pour retrouver la pleine disposition de son bien.
1031 Exchange : le joker fiscal américain… mais pas franco-compatible
Le fameux 1031 Exchange permet à un investisseur américain de reporter l’imposition sur la plus-value à condition de réinvestir le produit de la vente dans un autre bien immobilier dans les 180 jours. C’est un outil puissant de stratégie patrimoniale, qui fonctionne même pour des biens situés hors des États-Unis.
Mais attention : ce mécanisme ne s’applique qu’à la fiscalité américaine. Si vous vendez un bien situé en France, l’administration fiscale française exige le paiement immédiat de la plus-value, sans considération pour le réinvestissement futur. Le 1031 Exchange ne “neutralise” donc pas la fiscalité française — il faut bien distinguer les deux juridictions.
Processus de vente : rigueur centralisée en France, puzzle décentralisé aux USA
En France, vendre un bien immobilier passe obligatoirement par un notaire. Celui-ci joue le rôle d’un chef d’orchestre juridique : vérification des titres de propriété, diagnostics obligatoires, rédaction de l’acte de vente, enregistrement. Tout est encadré, standardisé, et le processus dure généralement 2 à 3 mois.
Les frais ? En grande majorité à la charge de l’acheteur : environ 7 à 8 % du prix de vente dans l’ancien, appelés abusivement “frais de notaire”. Le vendeur, lui, ne paie que d’éventuels frais d’agence.
Aux États-Unis, les choses sont plus éclatées. La vente est encadrée par une title company ou un avocat spécialisé, selon l’État. Chaque étape — inspection, assurance de titre, négociation, prêt immobilier, closing — est gérée par des acteurs différents. Résultat : le vendeur supporte souvent une bonne partie des frais, y compris la commission des agents (souvent 5 à 6 % du prix de vente, répartie entre agents vendeur et acheteur), et parfois d’autres frais annexes (garanties, inspections, enregistrements…).
Au final, le coût de vente pour le propriétaire est bien plus élevé aux États-Unis qu’en France.
Fiscalité sur la plus-value : la douche froide en France pour les non-résidents
En 2025, la fiscalité applicable à la vente d’un bien locatif en France reste identique pour les résidents et non-résidents :
- 19 % d’impôt sur le revenu,
- 17,2 % de prélèvements sociaux,
soit un total de 36,2 % sur la plus-value brute.
Des abattements s’appliquent progressivement à partir de 6 ans de détention, avec une exonération totale après 22 ans pour l’impôt, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Mais nouveauté depuis la loi de finances 2025 : pour les biens loués meublés déclarés sous le régime LMNP ou LMP, les amortissements passés doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value. Une réforme discrète mais redoutable, qui peut faire grimper significativement l’imposition à la revente.
Et pour les contribuables américains ? Ils doivent aussi déclarer la plus-value aux États-Unis — même si celle-ci a déjà été imposée en France. Le risque principal n’est pas la double imposition (traitée par le traité fiscal), mais bien l’effet de change entre l’euro et le dollar, qui peut artificiellement gonfler la plus-value en dollars et déclencher un impôt fédéral inattendu.
Conclusion : rigueur française, agilité américaine — mais prudence dans tous les cas
Vendre un bien immobilier en 2025, que ce soit aux États-Unis ou en France, demande une stratégie claire et une anticipation fiscale rigoureuse. La France offre un cadre protecteur mais rigide, les États-Unis offrent de la souplesse mais à un coût élevé. Pour un investisseur transfrontalier, c’est un vrai jeu d’équilibriste.
Chez Oui Financial, nous conseillons les expatriés, les binationaux et les investisseurs transatlantiques dans leurs projets immobiliers et fiscaux. Que vous soyez en phase d’achat, de détention ou de revente, nous vous aidons à optimiser chaque étape de votre stratégie patrimoniale, en toute transparence.
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Smara Savoy
Les précédents articles de cette série:
Investissement Locatif USA vs France : Le Guide 2025 (1/3 – Le Processus d’Achat) – Oui Financial
Investissement Locatif USA vs France : Le Guide 2025 2/3 – Oui Financial
Smara Savoy est conseillère financière au sein de Oui Financial, cabinet indépendant enregistré auprès de la SEC aux États-Unis (CRD #298549), spécialisé dans la planification financière entre la France et les États-Unis. Elle accompagne les Français expatriés ou en retour en France sur les sujets de fiscalité, retraite, investissement et transmission.
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