Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif en 2025, mais vous hésitez entre la France et les États-Unis ? Ce guide comparatif complet vous accompagne dans les différentes étapes du processus d’acquisition d’un bien locatif en direct — c’est-à-dire un bien détenu en nom propre et mis en location, avec ou sans gestion locative. Nous ne traiterons pas ici des SCPI, SCI, REIT ou plateformes de crowdfunding immobilier, mais bien de l’achat et de la gestion classique.
Partie 1 – Le processus d’achat
1. Rechercher un bien immobilier locatif : France vs USA
La première étape pour investir dans l’immobilier est bien sûr la recherche du bien. En France, cette recherche se fait via des plateformes comme SeLoger ou LeBonCoin, en complément du recours aux agents immobiliers ou notaires. Cependant, le marché français manque de transparence : les données sur les ventes passées sont limitées, souvent incomplètes ou obsolètes, même sur la base publique disponible via données.gouv.fr.
Aux États-Unis, des plateformes comme Zillow, Redfin ou le MLS offrent une transparence incomparable. Vous y trouverez non seulement le prix et la date des dernières transactions, mais aussi des estimations en temps réel, l’historique des baisses de prix, et le statut actuel de la vente (« for sale », « pending », etc.). C’est un atout majeur pour estimer rapidement la rentabilité potentielle d’un bien.
2. Offre d’achat et négociation d’un bien immobilier : stratégie à adapter selon le marché
Les modalités d’offre d’achat diffèrent sensiblement selon le pays. En France, il est courant de faire une offre en dessous du prix demandé, sauf si vous souhaitez sécuriser l’achat immédiatement. Cette offre est souvent faite par courrier ou par email, avec l’aide de l’agent immobilier.
Aux États-Unis, dans un marché tendu, les acheteurs peuvent proposer une offre supérieure au prix affiché, parfois accompagnée d’une ‘escalation clause’ qui augmente automatiquement l’offre en cas de concurrence. L’offre est formalisée par un contrat appelé ‘Purchase Agreement’, préparé par l’agent immobilier.
3. Promesse de vente et inspection : plus de sécurité en France, plus de flexibilité aux USA
En France, la promesse de vente prend la forme d’un compromis signé chez le notaire, avec un délai légal de rétractation de 10 jours. Le vendeur fournit des diagnostics techniques obligatoires, généralement moins détaillés que ceux réalisés aux États-Unis.
Aux États-Unis, le ‘Purchase Agreement’ est signé rapidement après l’acceptation de l’offre. Une inspection très complète est ensuite effectuée par l’acheteur (structure, termites, radon, amiante…). Dans certains cas, l’acheteur peut faire une offre ‘as is’, c’est-à-dire sans demander de réparation ni renégociation après inspection.
4. Financement immobilier : taux fixes en France, credit scoring aux USA
En France, la majorité des prêts sont à taux fixe sur 20 ans. Les conditions d’octroi sont liées à votre taux d’endettement, la stabilité de vos revenus (CDI préféré) et un apport souvent compris entre 10 et 30 %. Les délais d’obtention peuvent aller jusqu’à 8 semaines, ce qui ralentit le processus.
Aux États-Unis, les prêts immobiliers (mortgages) s’étendent typiquement sur 30 ans, à taux fixe ou variable. Le credit score joue un rôle central dans l’évaluation de votre profil emprunteur. Un apport inférieur à 20 % déclenche automatiquement une assurance appelée PMI (Private Mortgage Insurance), calculée sur la valeur estimée du bien et non sur le prix d’achat, ce qui peut créer des surprises au moment de l’appraisal.
5. Signature et délais de finalisation
En France, la signature définitive intervient environ trois mois après le compromis, toujours devant notaire. Aux États-Unis, la signature se fait plus rapidement, souvent entre 30 et 45 jours après l’acceptation de l’offre, via une société appelée ‘Title Company’.
6. Intermédiaires et frais d’acquisition
En France, l’intermédiaire principal est le notaire. Les frais de notaire représentent entre 7 et 8 % du prix d’achat dans l’ancien. Aux États-Unis, les agents immobiliers représentent généralement les deux parties, et les frais de ‘closing’ sont compris entre 2 et 5 %. Dans les deux cas, c’est généralement le vendeur qui prend en charge les commissions d’agence.
Conclusion : quel pays est le plus adapté à votre stratégie entre la France et les Etats-Unis ?
Le marché immobilier américain offre plus de rapidité, de transparence et de flexibilité. Le marché français est plus encadré, avec un système notarial protecteur mais plus lent. Votre choix dépendra de votre tolérance au risque, de votre situation fiscale et de vos objectifs à long terme.
Partie 2 – Phase d’Exploitation : Fiscalité, Gestion, Rentabilité
Après avoir abordé le processus d’achat, nous allons ici explorer la phase d’exploitation du bien : gestion locative, fiscalité, rentabilité, loyers impayés… Autant de paramètres qui peuvent profondément différer entre ces deux marchés.
Une approche culturelle différente de l’immobilier
En France, l’immobilier locatif est souvent envisagé comme un pilier du patrimoine. L’approche est généralement prudente, axée sur la stabilité, la protection familiale et les avantages fiscaux. L’objectif est souvent de conserver le bien sur le long terme, dans une logique de transmission.
À l’inverse, aux États-Unis, l’immobilier est plus fréquemment utilisé comme un outil de génération de revenus. Les investisseurs américains sont souvent à la recherche de rendement immédiat et n’hésitent pas à utiliser l’effet de levier pour maximiser leur cash-flow. La logique est plus entrepreneuriale, plus orientée vers le court ou moyen terme, et parfois très opportuniste.
Fiscalité locative : deux modèles, deux réalités
La fiscalité de l’investissement locatif est l’un des critères les plus déterminants, et elle varie radicalement d’un pays à l’autre.
En France : des régimes attractifs mais encadrés
Le régime du loueur meublé non professionnel (LMNP) est très prisé pour son avantage fiscal : grâce à l’amortissement du bien, il est possible de neutraliser l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années. Cependant, depuis la Loi de finances 2025, ces amortissements doivent être réintégrés en cas de revente, réduisant l’intérêt du dispositif sur le long terme.
La location nue, quant à elle, ne permet aucun amortissement, et les revenus fonciers peuvent être lourdement imposés (jusqu’à 47,2 % pour les non-résidents). On peut toutefois opter entre un régime réel (avec justificatifs) ou un régime forfaitaire avec abattement (30 % pour la location nue, 50 % en meublé).
Il est possible de passer d’une propriété non meublée à une propriété meublée à partir du moment où le locataire et le propriétaire sont d’accord. Nous conseillons à nos clients de le faire pour des questions fiscales.
Aux États-Unis : amortissement et simplicité
Aux États-Unis, l’amortissement du bien sur 27,5 ans est une pratique standard, permettant de réduire significativement l’impôt sur les revenus locatifs. Ces derniers sont imposés comme des revenus ordinaires, souvent à des taux inférieurs à ceux pratiqués en France.
Bon à savoir: pour un résident fiscal français, qu’il soit citoyen US ou non, les revenus locatifs perçus aux États-Unis seront imposés aux US uniquement meme s’ils doivent être declarés dans les deux pays.
Encadrement de la location et des baux
Le cadre juridique de la mise en location diffère aussi sensiblement.
En France, les règles sont strictes, notamment dans les grandes agglomérations comme Paris, Lyon ou Lille. Les baux sont standardisés : trois ans pour une location nue, un an pour un meublé. La législation vise essentiellement à protéger le locataire, avec des règles sur le préavis, l’indexation des loyers et les hausses plafonnées.
Aux États-Unis, la situation dépend beaucoup de l’État. Le Texas, par exemple, autorise des baux flexibles, sans encadrement des loyers, avec des procédures d’expulsion rapides. En revanche, la Californie applique une réglementation très protectrice pour les locataires, avec encadrement des loyers et procédures longues en cas d’impayé.
Autre différence notable : la gestion directe par le propriétaire est rare aux États-Unis. On fait quasi systématiquement appel à un property manager, ce qui ajoute un coût supplémentaire, mais offre une tranquillité d’esprit, surtout pour un investisseur international.
Coûts récurrents à anticiper
Les dépenses ne s’arrêtent pas à l’achat du bien. Des frais récurrents viennent impacter la rentabilité nette : taxe foncière (property taxes), assurance, charges de copropriété (HOA), frais de gestion, maintenance… et leur poids varie selon le pays.
En France, les frais de gestion tournent autour de 5 à 7 % du loyer. Aux États-Unis, ils sont plus élevés, souvent entre 8 et 10 %, auxquels s’ajoutent des marges sur les travaux ou réparations pouvant atteindre 20 %.
Les locations de courte durée (type Airbnb) exigent aussi des frais de ménage fréquents et des commissions de plateforme pouvant dépasser les 15 %.
Enfin, il faut toujours prévoir des périodes de vacance locative, particulièrement dans les zones où la réglementation favorise les locataires ou où la demande peut fluctuer.
Loyers impayés : gestion de crise
Le risque de loyers impayés est une autre donnée clé pour tout investisseur immobilier.
En France, la procédure est longue et encadrée : relances, commandement de payer, passage au tribunal… avec des délais qui peuvent facilement dépasser 12 mois, surtout en période de trêve hivernale. Pour se prémunir, on peut recourir à des dispositifs comme la Garantie Visale, l’allocation logement versée directement au bailleur ou encore les assurances loyers impayés (GLI), largement utilisées.
Aux États-Unis, les délais sont souvent plus courts (moins de six mois), sauf dans les États très protecteurs comme la Californie. Il existe des dispositifs publics (comme le programme Section 8 qui garantit les loyers) ou des assurances privées, moins répandues. Les dépôts de garantie sont en général plus élevés, ce qui offre une forme de sécurité supplémentaire.
Rentabilité locative France vs USA : peut-on vraiment comparer ?
Comparer la rentabilité d’un investissement locatif en France et aux États-Unis est tentant, mais délicat. Les marchés, les fiscalités et les coûts ne sont pas les mêmes.
En France, la rentabilité brute se situe souvent entre 3 % et 6 %, avec un cash-flow parfois négatif une fois le crédit et les charges déduits. Mais l’environnement est plus prévisible, les taux d’intérêt restent attractifs et la valorisation à long terme reste solide, surtout dans les grandes villes.
Aux États-Unis, il est possible de viser des rendements bruts plus élevés, souvent entre 7 % et 12 % dans les marchés secondaires. Le cash-flow positif est plus fréquent, mais il faut accepter plus de volatilité, des taux d’emprunt plus élevés, et une rigueur accrue dans la sélection du bien, du quartier, et de la demande locative.
Faut-il investir dans l’immobilier en France ou aux États-Unis ?
Il n’y a pas de réponse toute faite. Le bon arbitrage dépendra de nombreux facteurs personnels :
- Votre résidence fiscale actuelle ou future
- Votre tolérance au risque
- Vos objectifs (revenus immédiats, diversification géographique, valorisation long terme…)
- Votre disponibilité pour gérer un bien à distance
- Votre capacité à analyser des marchés parfois complexes et fragmentés
Certains privilégieront la sécurité du marché français et ses taux de crédit attractifs. D’autres viseront les rendements supérieurs possibles aux États-Unis, dans un environnement moins encadré mais plus exigeant.
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Chez Oui Financial, nous accompagnons les investisseurs dans leurs projets immobiliers en France comme aux États-Unis. Simulation de rentabilité, fiscalité transfrontalière, stratégie d’investissement à long terme : nos outils permettent d’analyser chaque opportunité avec objectivité.
Contactez-nous pour une simulation personnalisée, ou lisez la suite de ce guide consacrée à la revente et à la transmission du patrimoine immobilier.
Partie 3 – Vente du bien immobilier en France ou aux Etats-Unis
Vous avez investi dans l’immobilier locatif, ou vous y pensez sérieusement pour 2025, mais une question revient souvent : vaut-il mieux vendre un bien aux États-Unis ou en France ? Cette troisième partie sur l’investissement locatif France vs USA vous plonge dans les coulisses de la revente. Car vendre un bien immobilier, ce n’est pas seulement une signature chez le notaire ou un “closing” : c’est une opération fiscale, juridique, stratégique, et souvent émotionnelle. Et quand deux pays sont impliqués, mieux vaut savoir à quoi s’attendre.
États-Unis vs France : vendre un bien vide, deux philosophies opposées
Aux États-Unis, la flexibilité prime. Les baux locatifs sont souvent courts (12 mois, parfois mensuels), et il suffit d’envoyer un préavis écrit pour mettre fin au contrat. En général, un simple courrier 30 à 60 jours avant l’échéance du bail suffit à libérer le bien. Aucune justification n’est nécessaire. Il n’y a ni droit de préemption pour le locataire, ni contrainte légale sur le renouvellement automatique du bail.
En France, c’est l’inverse : les règles sont strictes, encadrées, et protègent en priorité le locataire. Le propriétaire doit respecter la durée légale du bail (3 ans pour une location vide, 1 an pour un meublé), et ne peut donner congé que pour vendre, habiter ou pour un motif légitime. Le préavis est de 6 mois pour une location vide, 3 mois pour un meublé, et doit impérativement être donné à l’échéance du bail. Le locataire bénéficie d’un droit de préemption, ce qui signifie qu’il a la priorité pour acheter le bien au prix proposé.
Concrètement, là où un investisseur américain peut vendre rapidement un bien vide à la fin d’un bail, un investisseur en France doit souvent patienter plusieurs mois, voire années, pour retrouver la pleine disposition de son bien.
1031 Exchange : le joker fiscal américain… mais pas franco-compatible
Le fameux 1031 Exchange permet à un investisseur américain de reporter l’imposition sur la plus-value à condition de réinvestir le produit de la vente dans un autre bien immobilier dans les 180 jours. C’est un outil puissant de stratégie patrimoniale, qui fonctionne même pour des biens situés hors des États-Unis.
Mais attention : ce mécanisme ne s’applique qu’à la fiscalité américaine. Si vous vendez un bien situé en France, l’administration fiscale française exige le paiement immédiat de la plus-value, sans considération pour le réinvestissement futur. Le 1031 Exchange ne “neutralise” donc pas la fiscalité française — il faut bien distinguer les deux juridictions.
Processus de vente : rigueur centralisée en France, puzzle décentralisé aux USA
En France, vendre un bien immobilier passe obligatoirement par un notaire. Celui-ci joue le rôle d’un chef d’orchestre juridique : vérification des titres de propriété, diagnostics obligatoires, rédaction de l’acte de vente, enregistrement. Tout est encadré, standardisé, et le processus dure généralement 2 à 3 mois.
Les frais ? En grande majorité à la charge de l’acheteur : environ 7 à 8 % du prix de vente dans l’ancien, appelés abusivement “frais de notaire”. Le vendeur, lui, ne paie que d’éventuels frais d’agence.
Aux États-Unis, les choses sont plus éclatées. La vente est encadrée par une title company ou un avocat spécialisé, selon l’État. Chaque étape — inspection, assurance de titre, négociation, prêt immobilier, closing — est gérée par des acteurs différents. Résultat : le vendeur supporte souvent une bonne partie des frais, y compris la commission des agents (souvent 5 à 6 % du prix de vente, répartie entre agents vendeur et acheteur), et parfois d’autres frais annexes (garanties, inspections, enregistrements…).
Au final, le coût de vente pour le propriétaire est bien plus élevé aux États-Unis qu’en France.
Fiscalité sur la plus-value : la douche froide en France pour les non-résidents
En 2025, la fiscalité applicable à la vente d’un bien locatif en France reste identique pour les résidents et non-résidents :
- 19 % d’impôt sur le revenu,
- 17,2 % de prélèvements sociaux,
soit un total de 36,2 % sur la plus-value brute.
Des abattements s’appliquent progressivement à partir de 6 ans de détention, avec une exonération totale après 22 ans pour l’impôt, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Mais nouveauté depuis la loi de finances 2025 : pour les biens loués meublés déclarés sous le régime LMNP ou LMP, les amortissements passés doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value. Une réforme discrète mais redoutable, qui peut faire grimper significativement l’imposition à la revente.
Et pour les contribuables américains ? Ils doivent aussi déclarer la plus-value aux États-Unis — même si celle-ci a déjà été imposée en France. Le risque principal n’est pas la double imposition (traitée par le traité fiscal), mais bien l’effet de change entre l’euro et le dollar, qui peut artificiellement gonfler la plus-value en dollars et déclencher un impôt fédéral inattendu.
Conclusion : rigueur française, agilité américaine – mais prudence dans tous les cas
Vendre un bien immobilier en 2025, que ce soit aux États-Unis ou en France, demande une stratégie claire et une anticipation fiscale rigoureuse. La France offre un cadre protecteur mais rigide, les États-Unis offrent de la souplesse mais à un coût élevé. Pour un investisseur transfrontalier, c’est un vrai jeu d’équilibriste.
Faites vous accompagner
Chez Oui Financial, nous conseillons les expatriés, les binationaux et les investisseurs transatlantiques dans leurs projets immobiliers et fiscaux. Que vous soyez en phase d’achat, de détention ou de revente, nous vous aidons à optimiser chaque étape de votre stratégie patrimoniale, en toute transparence.
👉 Parlons-en ensemble. Un projet bien préparé, c’est un projet plus rentable.
Votre conseiller,
Smara Savoy
