Différences culturelles

Lorsque l’on pense construction d’un patrimoine en France, on pense achat de biens immobiliers. Cette idée est renforcée par plusieurs solutions de montages immobiliers français qui permettent d’économiser en impôts (Pinel, Madelin, Borloo-Robien…). Malheureusement, ils ne sont pas disponibles pour les non-résidents.

Se construire un patrimoine en tant que résident américain est différent et demande un changement de manière de penser. Se construire un patrimoine en étant résident américain ne doit pas seulement passer par l’immobilier, mais doit comprendre un mélange d’immobilier et d’investissements sur les marchés financiers. En effet, les comptes fiscalement avantageux ici sont essentiellement liés aux marchés boursiers (401k, IRA, Roth IRA, etc.). Il est donc important de commencer par cet aspect-là.

Une fois que votre situation fiscale aux Etats-Unis est optimale, vous pouvez étudier un achat immobilier en France. Voilà quelques éléments pour vous aider dans votre réflexion…

Acheter pour soi-même ou investir

Avec mes clients, je fais toujours une distinction entre acheter pour un investissement « pur » et acheter pour soi que ce soit une résidence principale ou un pied à terre.

Un investissement immobilier pur ne devrait jamais inclure de sentiments dans le processus d’achat. La décision d’investir dans l’immobilier ne devrait jamais être fondée sur l’envie ou non d’y habiter. La décision doit être basée sur la rentabilité du bien, le TRI “Taux de Rentabilité Interne”.

L’une des erreurs les plus courantes que je vois chez mes clients, est d’acheter un investissement immobilier comme ils achèteraient leur propre propriété et vice-versa.

Quelle que soit la raison, l’achat d’une propriété doit se faire dans le contexte plus large de votre paysage financier global. Je recommande généralement de ne pas dépenser plus de 30% de vos liquidités dans un investissement immobilier. Ces 30% correspondent à l’apport. Si vous avez $100,000 (80 000 Eur) à investir, vous pouvez faire un projet de $300,000 en France. Avant de commencer ce type de projet, assurez-vous que vous optimisez fiscalement votre situation aux Etats-Unis. Si vous gagnez $10,000 de revenus en France mais que vous payez $10,000 d’impôts aux Etats-Unis « en trop », votre investissement ne vous rapporte rien. Ce type de projet prend plusieurs mois à monter en France donc il faut être patient. Un projet immobilier n’est pas un mauvais investissement mais peut être compliqué émotionnellement quand des problèmes avec l’appartements apparaissent : dégâts des eaux, travaux etc.

L’acquisition d’une propriété avec le projet d’y vivre soit à un moment donné dans le futur, soit quelques fois par an, ne doit pas être considéré comme un investissement pur. Ce type d’achat implique un certain niveau d’émotion ; il faut au minimum aimer la propriété et être prêt à y vivre. Acheter maintenant avec l’objectif de vivre dans la propriété dans 10 ou 20 ans n’est probablement pas une bonne idée ; de nombreuses choses peuvent changer en 10 ou 20 ans !

Dans tous les cas, vous devriez demander l’aide d’un professionnel. Je travaille avec un partenaire en France www.epargneplurielle.fr qui travaille avec les expatriés. Vous pouvez les contacter de ma part.

Financement

Il est avantageux de financer votre bien via un prêt immobilier en France (taux d’intérêt compris entre 0,8% et 1,8% pour les non-résidents). Vous aurez besoin d’un apport compris entre 20 et 30% et ce n’est pas aussi difficile que vous pourriez le penser. Voici une liste des institutions financières qui prêtent de l’argent aux «US Persons».

Volatilité du marché immobilier

Le marché français / européen est généralement moins volatil que le marché immobilier américain. Cela est dû, en partie, aux règles applicables aux locataires qui sont plus strictes en France qu’aux États-Unis. Une autre raison est que les Français ne perdent pas leur emploi aussi facilement qu’aux États-Unis et sont globalement plus protégés.

Si vous hésitez entre un investissement immobilier aux États-Unis ou en France, il est probablement moins risqué d’investir en France.

Impôts

Vous paierez des impôts en France sur les revenus locatifs (entre 37,2% et 47,2%), mais vous ne paierez pas d’impôts aux États-Unis au niveau fédéral soit via un crédit d’impôt, soit via la déduction des frais de votre bien et sa dépréciation. Les États américains n’ont pas de traité avec la France, vous devrez donc aussi potentiellement payer des impôts au niveau étatique. Consultez un comptable franco-américain.

Comme mentionné précédemment, les possibilités d’optimisations fiscales aux États-Unis sont moins nombreuses qu’en France pour les non-résidents. Si vous achetez un bien immobilier en France, la seule chose à faire du point de vue fiscal est de le louer meublé (LMNP – Location meublée non-professionnelle). Vous pourrez amortir la valeur de votre bien, déduire certaines dépenses et payer peu ou pas d’impôts en France.

Rentabilité

Avant d’investir dans une propriété, assurez-vous de bien comprendre la rentabilité de celle-ci. C’est un calcul que je fais avec mes clients. Cela devrait inclure le coût de votre prêt immobilier, les frais de notaire, les taxes locales, l’assurance, l’entretien, les autres coûts, les revenus (loyer, taux d’inoccupation, frais de gestion, l’appréciation de la valeur, la durée de détention etc). C’est le TRI (Taux de Rendement Interne) de votre investissement.

Un meilleur choix qu’une propriété en dur ?

Il existe une alternative moins connue qui consiste à acheter des parts de plusieurs propriétés. Cela s’appelle REIT (Real Estate Investment Trust) aux États-Unis, l’équivalent des SCPIs (Société Civile de Placement Immobilier) en France.

Un REIT vous permet d’acheter des parts de plusieurs propriétés. C’est un moyen bon marché de diversifier son patrimoine immobilier et vous n’avez pas la complexité d’avoir à gérer le bien vous-même. Tout est inclus dans le prix de la part des REIT et vous recevrez une partie de plusieurs loyers et les bénéfices de l’appréciation des biens. Parce que vous possédez plusieurs propriétés, si certains locataires ne paient pas leur loyer pour un bien spécifique, vous percevrez toujours le loyer des autres propriétés. Les revenus d’une REIT sont taxés comme salaire et l’appréciation des parts comme plus value au moment de la vente de celles-ci. Attention, c’est un investissement peu liquide, votre argent sera bloqué 5 ans. Il sera difficile, voir impossible de faire un projet de SCPI en France et peu intéressant au niveau fiscal.

N’hésitez pas à bloquer mon calendrier pour discuter gratuitement de votre situation particulière.

Guillaume

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