Partie 2 – Phase d’Exploitation : Fiscalité, Gestion, Rentabilité
Vous réfléchissez à investir dans l’immobilier locatif, mais vous hésitez entre les États-Unis et la France? Après avoir abordé dans la première partie le processus d’achat, nous allons ici explorer la phase d’exploitation du bien : gestion locative, fiscalité, rentabilité, loyers impayés… Autant de paramètres qui peuvent profondément différer entre ces deux marchés.
Une approche culturelle différente de l’immobilier
En France, l’immobilier locatif est souvent envisagé comme un pilier du patrimoine. L’approche est généralement prudente, axée sur la stabilité, la protection familiale et les avantages fiscaux. L’objectif est souvent de conserver le bien sur le long terme, dans une logique de transmission.
À l’inverse, aux États-Unis, l’immobilier est plus fréquemment utilisé comme un outil de génération de revenus. Les investisseurs américains sont souvent à la recherche de rendement immédiat et n’hésitent pas à utiliser l’effet de levier pour maximiser leur cash-flow. La logique est plus entrepreneuriale, plus orientée vers le court ou moyen terme, et parfois très opportuniste.
Fiscalité locative : deux modèles, deux réalités
La fiscalité de l’investissement locatif est l’un des critères les plus déterminants, et elle varie radicalement d’un pays à l’autre.
En France : des régimes attractifs mais encadrés
Le régime du loueur meublé non professionnel (LMNP) est très prisé pour son avantage fiscal : grâce à l’amortissement du bien, il est possible de neutraliser l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années. Cependant, depuis la Loi de finances 2025, ces amortissements doivent être réintégrés en cas de revente, réduisant l’intérêt du dispositif sur le long terme.
La location nue, quant à elle, ne permet aucun amortissement, et les revenus fonciers peuvent être lourdement imposés (jusqu’à 47,2 % pour les non-résidents). On peut toutefois opter entre un régime réel (avec justificatifs) ou un régime forfaitaire avec abattement (30 % pour la location nue, 50 % en meublé).
Il est possible de passer d’une propriété non meublée à une propriété meublée à partir du moment où le locataire et le propriétaire sont d’accord. Nous conseillons à nos clients de le faire pour des questions fiscales.
Aux États-Unis : amortissement et simplicité
Aux États-Unis, l’amortissement du bien sur 27,5 ans est une pratique standard, permettant de réduire significativement l’impôt sur les revenus locatifs. Ces derniers sont imposés comme des revenus ordinaires, souvent à des taux inférieurs à ceux pratiqués en France.
Mais attention : pour un résident fiscal français, les revenus locatifs perçus aux États-Unis seront imposés en France comme s’ils provenaient d’une location nue, sans possibilité d’amortissement. Un point crucial à considérer en cas de retour en France.
Encadrement de la location et des baux
Le cadre juridique de la mise en location diffère aussi sensiblement.
En France, les règles sont strictes, notamment dans les grandes agglomérations comme Paris, Lyon ou Lille. Les baux sont standardisés : trois ans pour une location nue, un an pour un meublé. La législation vise essentiellement à protéger le locataire, avec des règles sur le préavis, l’indexation des loyers et les hausses plafonnées.
Aux États-Unis, la situation dépend beaucoup de l’État. Le Texas, par exemple, autorise des baux flexibles, sans encadrement des loyers, avec des procédures d’expulsion rapides. En revanche, la Californie applique une réglementation très protectrice pour les locataires, avec encadrement des loyers et procédures longues en cas d’impayé.
Autre différence notable : la gestion directe par le propriétaire est rare aux États-Unis. On fait quasi systématiquement appel à un property manager, ce qui ajoute un coût supplémentaire, mais offre une tranquillité d’esprit, surtout pour un investisseur international.
Coûts récurrents à anticiper
Les dépenses ne s’arrêtent pas à l’achat du bien. Des frais récurrents viennent impacter la rentabilité nette : taxe foncière (property taxes), assurance, charges de copropriété (HOA), frais de gestion, maintenance… et leur poids varie selon le pays.
En France, les frais de gestion tournent autour de 5 à 7 % du loyer. Aux États-Unis, ils sont plus élevés, souvent entre 8 et 10 %, auxquels s’ajoutent des marges sur les travaux ou réparations pouvant atteindre 20 %.
Les locations de courte durée (type Airbnb) exigent aussi des frais de ménage fréquents et des commissions de plateforme pouvant dépasser les 15 %.
Enfin, il faut toujours prévoir des périodes de vacance locative, particulièrement dans les zones où la réglementation favorise les locataires ou où la demande peut fluctuer.
Loyers impayés : gestion de crise
Le risque de loyers impayés est une autre donnée clé pour tout investisseur immobilier.
En France, la procédure est longue et encadrée : relances, commandement de payer, passage au tribunal… avec des délais qui peuvent facilement dépasser 12 mois, surtout en période de trêve hivernale. Pour se prémunir, on peut recourir à des dispositifs comme la Garantie Visale, l’allocation logement versée directement au bailleur ou encore les assurances loyers impayés (GLI), largement utilisées.
Aux États-Unis, les délais sont souvent plus courts (moins de six mois), sauf dans les États très protecteurs comme la Californie. Il existe des dispositifs publics (comme le programme Section 8 qui garantit les loyers) ou des assurances privées, moins répandues. Les dépôts de garantie sont en général plus élevés, ce qui offre une forme de sécurité supplémentaire.
Rentabilité locative : peut-on vraiment comparer ?
Comparer la rentabilité d’un investissement locatif en France et aux États-Unis est tentant, mais délicat. Les marchés, les fiscalités et les coûts ne sont pas les mêmes.
En France, la rentabilité brute se situe souvent entre 3 % et 6 %, avec un cash-flow parfois négatif une fois le crédit et les charges déduits. Mais l’environnement est plus prévisible, les taux d’intérêt restent attractifs et la valorisation à long terme reste solide, surtout dans les grandes villes.
Aux États-Unis, il est possible de viser des rendements bruts plus élevés, souvent entre 7 % et 12 % dans les marchés secondaires. Le cash-flow positif est plus fréquent, mais il faut accepter plus de volatilité, des taux d’emprunt plus élevés, et une rigueur accrue dans la sélection du bien, du quartier, et de la demande locative.
Faut-il investir en France ou aux États-Unis ?
Il n’y a pas de réponse toute faite. Le bon arbitrage dépendra de nombreux facteurs personnels :
- Votre résidence fiscale actuelle ou future
- Votre tolérance au risque
- Vos objectifs (revenus immédiats, diversification géographique, valorisation long terme…)
- Votre disponibilité pour gérer un bien à distance
- Votre capacité à analyser des marchés parfois complexes et fragmentés
Certains privilégieront la sécurité du marché français et ses taux de crédit attractifs. D’autres viseront les rendements supérieurs possibles aux États-Unis, dans un environnement moins encadré mais plus exigeant.
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Chez Oui Financial, nous accompagnons les investisseurs dans leurs projets immobiliers en France comme aux États-Unis. Simulation de rentabilité, fiscalité transfrontalière, stratégie d’investissement à long terme : nos outils permettent d’analyser chaque opportunité avec objectivité.
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Les autres articles de cette série:
Investissement Locatif USA vs France : Le Guide 2025 (1/3 – Le Processus d’Achat) – Oui Financial
Investissement Locatif USA vs France : Le Guide 2025 (3/3 – Vente du bien) – Oui Financial
Smara Savoy
Smara Savoy est conseillère financière au sein de Oui Financial, cabinet indépendant enregistré auprès de la SEC aux États-Unis (CRD #298549), spécialisé dans la planification financière entre la France et les États-Unis. Elle accompagne les Français expatriés ou en retour en France sur les sujets de fiscalité, retraite, investissement et transmission.
Être enregistré auprès de la SEC ne constitue pas une approbation de compétence ou de qualité de service. Plus d’informations sur adviserinfo.sec.gov.
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