Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif en 2025, mais vous hésitez entre la France et les États-Unis ? Ce guide comparatif complet vous accompagne dans les différentes étapes du processus d’acquisition d’un bien locatif en direct — c’est-à-dire un bien détenu en nom propre et mis en location, avec ou sans gestion locative. Nous ne traiterons pas ici des SCPI, SCI, REIT ou plateformes de crowdfunding immobilier, mais bien de l’achat et de la gestion classique.
1. Rechercher un bien immobilier locatif : France vs USA
La première étape pour investir dans l’immobilier est bien sûr la recherche du bien. En France, cette recherche se fait via des plateformes comme SeLoger ou LeBonCoin, en complément du recours aux agents immobiliers ou notaires. Cependant, le marché français manque de transparence : les données sur les ventes passées sont limitées, souvent incomplètes ou obsolètes, même sur la base publique disponible via données.gouv.fr.
Aux États-Unis, des plateformes comme Zillow, Redfin ou le MLS offrent une transparence incomparable. Vous y trouverez non seulement le prix et la date des dernières transactions, mais aussi des estimations en temps réel, l’historique des baisses de prix, et le statut actuel de la vente (« for sale », « pending », etc.). C’est un atout majeur pour estimer rapidement la rentabilité potentielle d’un bien.
2. Offre d’achat et négociation : stratégie à adapter selon le marché
Les modalités d’offre d’achat diffèrent sensiblement selon le pays. En France, il est courant de faire une offre en dessous du prix demandé, sauf si vous souhaitez sécuriser l’achat immédiatement. Cette offre est souvent faite par courrier ou par email, avec l’aide de l’agent immobilier.
Aux États-Unis, dans un marché tendu, les acheteurs peuvent proposer une offre supérieure au prix affiché, parfois accompagnée d’une ‘escalation clause’ qui augmente automatiquement l’offre en cas de concurrence. L’offre est formalisée par un contrat appelé ‘Purchase Agreement’, préparé par l’agent immobilier.
3. Promesse de vente et inspection : plus de sécurité en France, plus de flexibilité aux USA
En France, la promesse de vente prend la forme d’un compromis signé chez le notaire, avec un délai légal de rétractation de 10 jours. Le vendeur fournit des diagnostics techniques obligatoires, généralement moins détaillés que ceux réalisés aux États-Unis.
Aux États-Unis, le ‘Purchase Agreement’ est signé rapidement après l’acceptation de l’offre. Une inspection très complète est ensuite effectuée par l’acheteur (structure, termites, radon, amiante…). Dans certains cas, l’acheteur peut faire une offre ‘as is’, c’est-à-dire sans demander de réparation ni renégociation après inspection.
4. Financement immobilier : taux fixes en France, scoring crédit aux USA
En France, la majorité des prêts sont à taux fixe sur 20 ans. Les conditions d’octroi sont liées à votre taux d’endettement, la stabilité de vos revenus (CDI préféré) et un apport souvent compris entre 10 et 30 %. Les délais d’obtention peuvent aller jusqu’à 8 semaines, ce qui ralentit le processus.
Aux États-Unis, les prêts immobiliers (mortgages) s’étendent typiquement sur 30 ans, à taux fixe ou variable. Le credit score joue un rôle central dans l’évaluation de votre profil emprunteur. Un apport inférieur à 20 % déclenche automatiquement une assurance appelée PMI (Private Mortgage Insurance), calculée sur la valeur estimée du bien et non sur le prix d’achat, ce qui peut créer des surprises au moment de l’appraisal.
5. Signature et délais de finalisation
En France, la signature définitive intervient environ trois mois après le compromis, toujours devant notaire. Aux États-Unis, la signature se fait plus rapidement, souvent entre 30 et 45 jours après l’acceptation de l’offre, via une société appelée ‘Title Company’.
6. Intermédiaires et frais d’acquisition
En France, l’intermédiaire principal est le notaire. Les frais de notaire représentent entre 7 et 8 % du prix d’achat dans l’ancien. Aux États-Unis, les agents immobiliers représentent généralement les deux parties, et les frais de ‘closing’ sont compris entre 2 et 5 %. Dans les deux cas, c’est généralement le vendeur qui prend en charge les commissions d’agence.
Conclusion : quel pays est le plus adapté à votre stratégie ?
Le marché immobilier américain offre plus de rapidité, de transparence et de flexibilité. Le marché français est plus encadré, avec un système notarial protecteur mais plus lent. Votre choix dépendra de votre tolérance au risque, de votre situation fiscale et de vos objectifs à long terme.
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Votre conseiller,
Smara Savoy
Smara Savoy est conseillère financière au sein de ᴏᴜɪ ꜰɪɴᴀɴᴄɪᴀʟ, un cabinet indépendant enregistré auprès de la SEC aux États-Unis (Cabinet CRD #298549), spécialisé dans la planification financière entre la France et les États-Unis. Elle accompagne les Français expatriés ou en retour en France sur les sujets de fiscalité, retraite, investissement et transmission.
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