Investir dans l’immobilier peut sembler une évidence, mais pour maximiser sa rentabilité, il est essentiel de calculer précisément le retour sur investissement. Voici une approche simple, mais efficace pour évaluer la rentabilité d’un bien immobilier, accompagnée d’un aperçu des différences culturelles et des éléments à prendre en compte selon que vous investissez en France ou aux États-Unis.
Calcul de la rentabilité (TRI)
Tout d’abord, il faut calculer la rentabilité du bien. Attention, cette rentabilité va évoluer avec le temps. Le bien pouvait être rentable au moment où vous l’avez acheté mais plus maintenant. Voilà les éléments dont vous avez besoin.
Revenu locatif net = Loyer – Frais d’exploitation(frais de gestion, taxes, assurance, entretien, etc.)
Valeur du bien aujourd’hui : très important car elle peut être différente de la valeur du bien quand vous l’avez acheté.
Montant du prêt restant à payer
Taux d’intérêt du prêt
Augmentation de la valeur du bien annuelle (en général, 2 à 3% sur une longue durée)
Une fois que vous avez tous ces éléments, vous pouvez calculer la rentabilité totale de votre investissement : Revenu locatif net / (valeur du bien aujourd’hui – montant du prêt restant) + Augmentation de la valeur du bien – taux d’intérêt du prêt.
Le résultat doit être comparé à ce que vous pouvez obtenir dans un investissement sans risque (4.5 à 5% en Octobre 2024). Si le résultat est égal à 5%, votre bien n’est pas rentable. Si le résultat est supérieur à 6%, la question se pose car vous ne gagnez que 1% par rapport à quelque chose sans risque, est ce que ça vaut vraiment le coup ? 7%, 8%, 9%… Le bien peut être gardé.
Différences Culturelles
En France, l’immobilier est souvent perçu comme le pilier principal de la constitution d’un patrimoine, en partie grâce aux dispositifs fiscaux incitatifs comme Pinel, Scellier ou Borloo-Robien. Malheureusement, ces programmes ne sont pas accessibles aux non-résidents.
Aux États-Unis, construire un patrimoine repose davantage sur un équilibre entre immobilier et marchés financiers. Les véhicules fiscaux avantageux, comme le 401(k), IRA, et Roth IRA, sont liés aux marchés boursiers. Il est donc crucial d’optimiser d’abord les investissements financiers avant d’envisager l’achat d’un bien immobilier.
Acheter pour Soi ou Investir ?
Je distingue toujours l’achat d’un investissement pur de l’acquisition d’une résidence principale ou d’un pied-à-terre.
Investissement Pur
La décision doit être guidée uniquement par la rentabilité du bien, sans aucune considération personnelle.
Le calcul du Taux de Rentabilité Interne (TRI) est essentiel. Il doit inclure tous les coûts (prêt, taxes, entretien) et revenus (loyer, appréciation).
Achat pour Usage Personnel
Si vous envisagez d’utiliser le bien, le critère d’émotion entre en jeu : aimer la propriété et envisager d’y vivre.
Gardez en tête que des événements peuvent rendre cet achat peu pertinent sur le long terme.
Je ne conseille donc pas d’acheter un bien pour y habiter dans 5 , 10 ans ou plus « pour la retraite ».
Financement et Fiscalité
En France
Pour un bien immobilier en France, vous ne pourrez emprunter qu’en France. Vous pouvez utiliser des sociétés comme www.cartefinancement.com
Attention, les revenus locatifs en France sont imposés à un taux allant de 37,2 % à 47,2 % pour les non-résidents. Cependant, en louant meublé (LMNP), vous pouvez amortir le bien et réduire vos impôts.
Aux États-Unis
Un prêt américain ne peut pas financer un bien en France, et avec des taux d’intérêt entre 6 % et 7% (octobre 2024), il n’est souvent pas pertinent de le faire de toute façon.
Vous bénéficiez d’un crédit d’impôt pour éviter la double imposition, mais des taxes au niveau de l’État pourraient s’appliquer.
Comparaison avec les Marchés Financiers
Comme je le disais plus haut, à l’heure actuelle, il est possible d’obtenir un rendement de 5 % aux États-Unis avec des comptes d’épargne à haut rendement ou des investissements à court terme. Cela offre une liquidité immédiate et un risque moindre comparé à un investissement immobilier.
Volatilité du Marché Immobilier en France vs. États-Unis
Le marché immobilier français est moins volatile que le marché américain, en raison des réglementations strictes pour les locataires et d’une plus grande stabilité de l’emploi.
Investir en France présente moins de risque, mais les rendements sont souvent plus faibles.
Transmission de Patrimoine
En France, les successions sont soumises à des droits pouvant aller jusqu’à 45 % au-delà de l’abattement de 100 000 € par enfant.
Aux États-Unis, l’exonération fiscale est bien plus généreuse : jusqu’à 13,6 millions de dollars par personne.
À partir du moment où vous avez un bien immobilier en France, vous serez soumis au droit de succession français sur ce bien même si vous habitez aux Etats-Unis.
REITs et Alternatives à l’Investissement Direct
Les REITs (Real Estate Investment Trusts) aux États-Unis et les SCPIs en France permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement des biens. Cela permet une diversification et une gestion simplifiée, mais attention aux questions de liquidité et de fiscalité.
Conclusion
Investir dans l’immobilier peut être une bonne stratégie dans certains cas, mais elle doit être intégrée dans une réflexion patrimoniale globale. Compte tenu de la hausse des taux d’intérêt et des alternatives de rendement à faible risque, l’immobilier n’est peut-être pas la première option à privilégier actuellement.
Votre conseiller,
Guillaume
Guillaume Decalf est conseiller financier enregistré auprès de la SEC (CRD #7003690 – Cabinet CRD #298549), titulaire de la désignation GFP USA. Il est le fondateur de ᴏᴜɪ ꜰɪɴᴀɴᴄɪᴀʟ, cabinet indépendant spécialisé dans la planification financière entre la France et les États-Unis. Il a conseillé plus de 600 foyers et supervise plus de 100 millions de dollars d’actifs sous gestion (au 31/12/2024).*
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